近期，张港镇人民调解委员会成功化解一起因私下买卖宅基地引发的建房纠纷，双方当事人达成调解协议，退还转让费及各项损失30000元，达到了良好的法治效果。

一、基本案情

    2021年，张某A将位于张港镇甲村五组的多余宅基地转让给本村同组的王某B用于其子建房，双方在中间人王某C的见证下达成口头约定，并现场交付宅基地转让费8000元。2024年3月，王某B因买卖来的宅基地界址与隔壁村民发生纠纷，王某B找到当事人张某A要求出面调停。2024年3月到5月期间，王某B多次找张某A交涉宅基地建房受阻问题都不见起色，于是向甲村调委会和张港镇调委会申请人民调解，要求当事人张某A退还转让费并赔偿各项建房损失共计60000元。

二、调解过程

    案件受理后，张港镇调委会指派甲村人民调解委员会进行第一次调解。当事人双方在调解中认为甲村调解员工作有失公允，质疑甲村调委会公信力，加之双方对宅基地转让涉及到的法律法规一知半解，要求张港司法所指导镇调解委员会再次调解。

4月29日，张港司法所对双方涉及争议土地进行现场勘查，并对当事人、见证人分别进行调查取证，了解深层次纠纷起因和双方真实诉求。经查：甲村村民委员会按照土地管理的法律规定，均为本集体组织的成员张某A、王某B分配了宅基地，张某A因历史原因留有多余的地块。王某B迫于儿子结婚急需建房才想到从同村张某A处购买宅基地。

5月15日张港镇调解委员会进行第二轮人民调解，承办人民调解员首先向张某A、王某B普及《中华人民共和国土地管理法》相关规定，告知了私下买卖宅基地合同无效、口头约定亦无效，农村宅基地的买卖行为并不受法律保护。张港司法所工作人员采取背对背的方式，一方面告知张某A行为违法无效，还有回旋余地，应当积极退还转让费；同时劝诫其要将心比心换位思考，王某B前期在土地平整、修建房屋方面确实花了真金白银，张某A在此事上存在过错应承担部分责任。另一方面，对当事人王某B，司法所连同承办调解员采取降低期望法，让其认识到要求6万元赔偿在法理、情理上难以得到支持，经过一段时间交涉后，王某B对金额的期望逐步降低。

5月30日，张某A以退还8000元转让费和各项损失共计30000元与王某B达成调解协议，矛盾得到妥善解决。

三、法条链接

根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农民集体所有的土地依法属于农村农民集体所有的，由农村集体经济组织或者村民委员会作为所有者代表经营和管理。宅基地、自留地、自留山均属于农民集体所有。宅基地禁止买卖，非经法定程序，宅基地的使用权不得转让。

确需转让还需满足以下条件：1.转让人与受让人均为本集体经济组织成员;2.转让行为需得到村集体经济组织或村民委员会的同意;3.不得违反“一户一宅”原则，即受让人本身不拥有其他宅基地或者其原有宅基地面积未超过法定标准;4.转让后，原使用权人不得再申请新的宅基地。

非法买卖宅基地不仅涉及合同无效，还会造成强占耕地、非法占用土地等违法行为产生。因此，广大农村宅基地使用权人要正确认识“买卖”与“转让”法律关系，依法依规处置权利，避免遗留隐患形成复杂纠纷。