房屋租赁，是指出租人将作为租赁物的房屋交付承租人使用以获取收益，承租人向出租人支付租金的行为，是房地产交易市场一种常见的交易形式。房屋租赁合同则是关乎“安家”的法律与信用契约，一份权责清晰的合同，是保障双方权益、避免未来纠纷的基石。

 什么是“买卖不破租赁”？

答：根据民法典第七百二十五条的规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。除了买卖之外，因赠与、析产、继承、抵押权实现等发生房屋权属变动的，原租赁合同继续有效。

设立了居住权的房屋可以进行出租吗？

答：《中华人民共和国民法典》第三百六十九条规定，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

租赁期间如承租人想转租房屋应当如何处理？

答：承租人在租赁期间内将租赁房屋转租给第三人，需经过出租人的同意，转租期限不能超过承租人剩余租赁期限。

出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

转租后，承租人与出租人之间的租赁合同仍然继续有效，第三人造成租赁物损失的，承租人应当向出租人赔偿损失。

什么是承租人的优先租赁权？

答：优先租赁权是指合同到期后，出租人另行出租房屋前，应当提前在合理时间范围内通知承租人，承租人享有以同等条件优先承租的权利。

《中华人民共和国民法典》以法律形式明确了承租人享有优先承租权。《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

一般情况下，满足以下三个条件，承租人方可行使优先承租权：

（1）出租人与承租人之间存在合法有效的租赁合同；

（2）出租人有意愿继续出租原租赁房屋；

（3）承租人必须以同等条件优先承租，即优先承租权人承租房屋时，其租赁条件与出租人和第三人达成的租赁条件相同。

出租人违约，承租人可以要求出租人赔偿哪些损失？

答：在合同履行过程中常见的违约情形主要有：

（1）出租人不按合同规定的时间交付租赁房屋，或者交付的房屋有瑕疵。实践中往往表现为迟延履行，或者履行有瑕疵，损害承租人的利益（停水断电，道路不畅，场地不清，等等）。

（2）出租人不履行合同规定的维修和保养义务。租赁房屋的缺损虽然不是因为承租人的过错所引起，但纠纷却频频发生。

（3）承租人不按合同约定支付租金，主要是迟延交付。

（4）承租人擅自改变租赁房屋的现状。

（5）承租人擅自将租赁房屋变相转租、转让、变相合租等。

（6）承租人逾期不返还租赁房屋，或拒不腾房。

（7）出租人利用租赁房屋套取押金、保证金、转让费。

因出租人违约导致合同解除，承租人可以要求出租人赔偿剩余租赁期限内的装饰装修残值（前提是出租人同意装修、知道或应当知道装修而不提出异议）、租金差价损失及相关费用。租赁房屋用于商业用途的，承租人还可要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失。