一、出台的背景

受新冠肺炎疫情影响，我市房地产市场运行面临较大困难，特别是去年以来，涉及无法按时交房、延期办证等问题凸显，行业领域内信访投诉量增加，为进一步规范房地产市场经营行为、严格房产开发运营监管责任、更好地维护业主合法权益，促进房地产业平稳健康发展。根据市领导批示精神，市住房保障服务中心结合实际起草了《关于进一步促进房地产业平稳健康发展的实施意见》（以下简称《意见》）。

二、出台的依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》

2、《中华人民共和国民法典》

3、《中华人民共和国建筑法》

4、《城市房地产开发经营管理条例》

5、《城市商品房预售管理办法》

6、《房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案管理暂行办法》

7、《房地产广告发布规定》

三、出台的目的

《意见》的制定出台，主要有两个方面的考虑：一方面，重点构建跨部门监管环节衔接枢纽，完善房地产全过程监管举措。比如对建筑质量的监管、建设工程的联合竣工验收、物业的选聘承接查验、涉税信息定期交换制度的建立、交易税务和登记信息的全流程共享等等，基本衔接、畅通监管环节，聚集、整合部门力量，最大化地提升房产监管效果。另一方面，对房地产开发经营过程中暴露出来的棘手问题，特别是房产开发造成项目周边房屋受损问题、市政基础设施建成移交、售后包租引起的租金退返问题、开发企业代收契税、维修资金等费用“收而不缴”问题，通过规范的形式，明确了监管主体和部门职责，建立长效管理机制，有效避免信访矛盾问题重复发生，有利于市场和社会的稳定。

四、起草过程

按照市委、市政府工作要求，市住房保障服务中心于2021年末开始起草《关于进一步促进房地产业平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》），市政府办公室3次发文征求部门意见，市政府分管领导2次组织专题研讨，并按照市政府主要领导相关要求，市政府办公室再次对《意见》初稿进行了修改完善，对房地产开发经营全过程各环节进行了梳理补充、重点强化，形成了《意见》送审稿，现提请市政府常务会议研究审定。

   五、主要内容

《实施意见》分别从房产企业资质审查、规划建设、项目预售、税费收缴、竣工验收、项目交付、物业监管、不动产证办理、市场监管机制9个开发经营阶段，共拟定9个方面22款细致实施意见。主要内容有：

1、强化了房地产开发规划布局和建设管理。《意见》第二条明确：在布局规划上，强调房地产开发应当遵循“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则；中心城区严格遵循“大片区规划、整区域推进、分年度实施”的思路进行开发建设，为今后城市建设向结构美、形态美方向发展作出了指引。在建设管理上，重点强调房产开发造成项目周边房屋受损问题，明确了住建、自规、环保、人防、环卫、园林、消防等行业主管部门和街道办事处的职能职责。

2、强化了房地产开发项目预售管理。《意见》第三条明确了预售许可的核发、预售商品房的宣传监管和预售资金的监管3个方面的内容。特别突出严厉打击违法销售、严禁售后返租、严格资金监管防范房地产市场风险。

3、强化了房地产开发税收和代收费管理。《意见》第四条明确加大房地产行业税收监管，通过“建立涉税信息定期交换制度”，协助税务部门督促房地产企业及时、足额缴纳税款，依法依规从其预售资金监管账户中扣缴税款。也明确严禁房地产开发企业“代收代缴费用”行为，重点对维修资金缴交问题进行严格规定。

4、强化了竣工联合验收部门协同。《意见》第五条明确了住建局在联合验收中的牵头作用以及联合验收的项目内容。本条还重点补充强调，要“建立房地产开发项目配建人行道和绿地工程的质量监督和验收移交机制，做好后期集中管控和养护”，明确了后期市政项目维修维护责任主体。

5、强化了物业管理阶段，物业交接查验。《意见》第七条物业前期管理、物业承接查验、物业收费和物业服务进行了规范。重点强调了前期物业选聘、物业项目查验交接、承接物业备案管理三个环节，明晰了建设单位、物业服务企业、行业主管部门责任，并从选聘方式、查验交接时间、备案管理要求方面进行了约定，填补了前期物业服务管理空缺。

6、强化健全市场监管机制。重点强调职能部门落实联席会议制度，联合加强对信访问题的积极处理、对扰乱市场行为的打击、对违法违规行为的惩处，确保为营造良好的住房消费环境提供专业、行政和司法等全方位的保障。

六、注意事项

市住房保障服务中心于2020年印发《天门市促进房地产市场平稳健康发展的措施》（天房发〔2020〕2号），主要针对新冠肺炎疫情对我市房地产市场平稳发展的影响而制定的阶段性措施，有效期为6个月，已于2021年自动废止。

本实施意见重点在于进一步加强房地产开发经营全过程监管，促进房地产业平稳健康发展。自2022年6月1日起执行，长期有效。本办法施行过程中，国家和省出台新规定的，从其规定。

七、解读人

 本实施意见由市住房保障服务中心负责解释，开发科负责解读。