天门市人民政府

　　为贯彻落实《天门市人民政府关于印发天门市商品房预售资金使用管理办法的通知》（天政规[2014]6号，以下简称“管理办法”）精神，进一步明确和细化我市商品房预售资金监管工作的责任和流程，增强监管工作的可操作性，结合我市实际，制定本实施细则。

　　一、预售资金监管范围

　　（一）自2014年8月6日起，凡本市行政区域内由房管部门受理的预售许可的新建商品房项目，应当按照“管理办法”及本实施细则实行商品房预售资金监管。

　　（二）本细则所称商品房预售资金，是指预售商品房在取得预售许可证之后、办理房屋所有权初始登记前，房地产开发企业按照合同约定向购房人收取的购房款，包括定金、保证金、首付款、预付款、预售商品房抵押贷款等款项。

　　二、预售资金监管工作分工

　　（三）市房地产管理局是本市商品房预售资金监管的主管部门（以下简称监管部门），负责本实施细则的组织实施。市房地产管理局成立天门市商品房预售资金监管领导小组。

　　成员单位：天门市房地产监察大队、局开发科、局产权监理科、交易市场管理处、房欣房地产评估公司。

　　1、市房地产监察大队是本市商品房预售资金监管机构（以下简称监管机构），具体负责全市商品房预售资金的监管工作。主要职责是监管账户的设立、三方协议的签订、预售资金的划拨、账户的变更、监管账户的销户等。

　　2、开发科负责预售资金监管组织、协调工作。

　　3、产权监理科负责合同备案、银行按揭、资金入库的组织、协调、监督管理。

　　（四）商品房入库资金的管理

　　1、关于一次性付款。在合同备案环节，开发企业必须出具监管银行资金入库证明，方可进行合同备案。（城区市场处负责、乡镇监察大队负责）

　　2、关于按揭环节管理。 1关于首付款确认：在合同备案环节，开发企业必须出具监管资金入库证明，方可进行合同备案。（城区市场处负责、乡镇监察大队负责）2、关于按揭管理：在抵押登记环节，开发企业按揭手续按批次办理。在申请办理下一批按揭手续费时，必须出具监管银行上一批次资金入库证明，方可办理预告抵押登记。按揭款入库分两种情形：一是监管账户和按揭放款机构为同一家银行，资金直接打入监管账户；二是监管账户和按揭放款机构不是同一家银行，资金先打入企业的基本账户，再转入监管账户。（城区评估公司负责、乡镇监察大队负责）

　　三、重点监管资金标准

　　（五）商品房预售监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金两类。重点监管资金是用于购置本项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、法定税费和其他相关费用的资金。除此以外为非重点监管资金。

　　（六）重点监管资金标准认定

　　重点监管资金的核算方式：重点监管资金=总预售款（预售方案备案中批准的可售建筑面积×预售均价）×规定比率。

　　对房地产开发企业商品房项目形象进度达到结构封顶并已支付完封顶工程费用的开发企业，重点监管资金标准为项目总预售款的15%；对项目形象进度达到项目1/2并已支付相应工程建设费用的，重点监管资金标准为项目总预售款的20%；未支付工程费用的，重点监管资金标准为项目总预售款的25%。

　　申请重点监管资金标准为15%、20%的，须提交相应工程费用支付证明。

　　四、监管账户开立

　　（七）房地产开发企业申请商品房预售许可证前，应当选择与监管机构签订合作协议的商业银行（以下简称合作银行），按照一项商品房预售许可申请对应一个账户的原则，开立监管账户。监管账户应当按幢开立，按照多幢开立的应当执行同一重点监管资金标准。

　　（八）房地产开发企业应当根据项目实际工程形象进度，合理确定监管账户对应的预售申请范围。

　　（九）申请开立监管账户操作流程

　　填写并提交《监管账户开立申请表》，房地产开发企业持《商品房预售资金监管账户开户通知书》，到合作银行开立监管账户，办理监管单位“印鉴”手续。

　　五、签订监管协议

　　（十）房地产开发企业开立监管账户后，登录监管系统下载打印《天门市商品房预售资金监管协议》（以下简称《监管协议》），经房地产开发企业及监管账户开户银行（以下简称开户银行）盖章后，将相关材料报送监管机构审核，并签订三方《监管协议》。

　　（十一）房地产开发企业与监管机构签订《监管协议》时，应当向监管机构提交以下材料：

　　1、销售房屋预测报告、物价局价格备案表（审核原件，留存复印件，复印件加盖房地产开发企业公章）；

　　2、工程进度、工程款支付情况表和资金使用计划：

　　3、《监管协议》要求提供的其他资料。

　　六、监管账户变更

　　（十二）监管项目尚未发生销售行为的，可以申请变更监管账户。变更期间，该监管账户范围内的新建商品房不得销售。

　　（十三）房地产开发企业申请变更监管账户的，应当提交以下资料：

　　1、《监管账户变更申请书》；

　　2、原《监管账户开户通知书》；

　　3、原监管账户的开户证明；

　　4、原开户行及其上级分行出具同意变更监管账户的证明文件；

　　5、营业执照、委托书及经办人身份证明。

　　（十四）监管机构受理监管账户变更申请后，3个工作日内完成审核。审核通过的，监管机构出具《监管账户变更通知书》，房地产开发企业持该通知书到开户银行办理变更手续，并同时办理印鉴变更。

　　（十五）凡已签订《监管协议》的，房地产开发企业还应当交回《监管协议》原件，解除原《监管协议》，并重新签订三方《监管协议》；已办理商品房预售许可证的，房地产开发企业还应当办理预售许可证证载账户信息变更手续。

　　七、购房款交存和监管资金入账

　　（十六）房地产开发企业应当协助购房人，选择以下方式，将新建商品房预售资金全部存入监管账户：

　　1、购房人凭房地产开发企业通过《天门市商品房网上签约及合同备案系统》打印的缴款通知书，到商业银行网点柜台将购房款直接交入监管账户，房地产开发企业依据银行出具的交款凭证为购房人换领购房专用发票。

　　2、购房人通过专用销售终端（专用POS机），将购房款直接交入监管账户，房地产开发企业依据专用POS机签单为购房人换领购房专用发票。

　　（十七）房地产开发企业不得以其他方式自行收取房价款。监管账户不得使用网银支付。

　　八、施工进度现场查勘

　　（十八）房地产开发企业申请重点监管资金标准为20%、25%的，以及申请使用重点监管资金的，监管机构应对项目工程形象部位进行现场查勘。

　　（十九）监管机构应在自受理之日起，3个工作日内进行现场查勘。

　　（二十）监管机构应当严格管理查勘资料档案，妥善保存查勘记录、施工进度照片等。

　　九、重点监管资金拨付

　　（二十一）现场查勘合格后，房地产开发企业按照施工进度，持以下资料到监管机构，申请办理重点监管资金的拨付手续：

　　1、通过监管系统填报并打印的《重点监管资金使用申请表》。

　　2、申请施工进度款的，提供项目监理单位出具的建设工程形象部位及其造价证明和工程款发票；

　　3、申请购买建筑材料、设备款的，提供购销合同、购销发票；

　　4、申请设计监理等相关费用的，提供相关合同或缴费证明：

　　5、申请缴纳房屋维修资金或其他相关税费的，提供相关通知证明；

　　6、申请拨付不可预见费用的，应当提供相关用途证明。

　　监管项目完成对应的房屋所有权初始登记前，监管账户内的资金余额不得低于重点监管资金的5%。

　　（二十二）监管机构在受理房地产开发企业用款申请后，应于受理之日起，3个工作日内进行审核。符合条件的，出具《重点监管资金同意拨付证明》；不符合条件的，出具不予拨付通知书，并告之原由。

　　（二十三）合作银行依据监管机构的同意拨付证明和传输的电子信息，在3个工作日内，将重点监管范围内的资金拨付给相关单位。

　　十、非重点监管资金拨付

　　（二十四）预售资金进入监管账户，达到重点监管标准后，房地产开发企业可以申请提取非重点监管资金，优先偿还本项目抵押贷款。

　　十一、解除监管

　　（二十五）房地产开发企业办妥监管项目房屋所有权初始登记后，应及时申请撤销监管账户的监管。

　　（二十六）房地产开发企业申请办理解除监管的，应当提交以下资料：

　　1、《解除监管申请表》：

　　2、营业执照、委托书及经办人身份证明：

　　3、监管项目的房屋所有权初始登记证明。

　　（二十七）监管机构受理申请后3个工作日内完成审核。

　　审核通过的，通过监管系统向房地产开发企业出具《天门市商品房预售资金监管账户解除监管证明》。房地产开发企业持证明到开户银行办理解除监管账户手续。

　　十二、实施细则由市房地产管理局负责解释。

　　本实施细则自2014年8月6日起实施。