天门市人民政府

　　一、制定背景

　　（一）意义

　　近年来，我市社会经济及房地产业快速发展，城市基础设施不断完善，城市化水平不断提高，土地级别划分及地价水平已有较大的变化，现有土地级别与基准地价体系已不能适应当前土地市场发展要求。为强化政府对土地市场的管理和土地资源的有效配置，需要制定天门市公示地价体系建设成果，以满足土地市场管理的需要。

　　（二）依据

　　根据《中华人民共和国土地管理法》、《关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（鄂土资办文〔2017〕37号）、《省国土资源厅办公室关于印发公示地价体系建设工作方案的通知》（鄂土资办函〔2018〕84号）等相关规定和要求，按照省自然资源厅及天门市人民政府的统一部署，天门市自然资源和规划局组织编制了本轮天门市公示地价体系建设成果。

　　二、实施范围

　　为贯彻落实省自然资源厅及天门市人民政府的要求，本次天门市城区土地级别与基准地价实施范围包括竟陵街道办事处和天门经济开发区，实施范围总面积为57.50平方公里；天门市乡镇土地级别与基准地价实施范围包括岳口镇、天门工业园、皂市镇、干驿镇、多宝镇、渔薪镇、九真镇、卢市镇、彭市镇、张港镇、石家河镇、横林镇、汪场镇、拖市镇、蒋场镇、麻洋镇、佛子山镇、马湾镇、黄潭镇、小板镇、胡市镇、白茅湖棉花原种场、蒋湖农场、净潭乡、杨林办事处的建成区和部分规划区内的土地；天门市国有农用地土地定级与基准地价实施范围包括国有蒋湖农场、白茅湖棉花原种场、沉湖林业科技示范区3个国有农场范围内的权属为国有的耕地；天门市城区标定地价体系建设的实施范围和城区土地级别与基准地价实施范围保持一致。

　　三、主要内容

　　（一）天门市城区土地级别与基准地价更新

　　1.地价内涵。商服用地设定容积率2.0，使用年限40年，土地开发程度六通一平，土地权利类型为国有出让土地使用权；住宅用地设定容积率1.5，使用年限70年，土地开发程度六通一平，土地权利类型为国有出让土地使用权；工业用地设定容积率1.0，使用年限50年，土地开发程度五通一平，土地权利类型为国有出让土地使用权；一类公共服务项目用地设定容积率1.5，使用年限50年，土地开发程度六通一平，土地权利类型为国有出让土地使用权；二类公共服务项目用地设定容积率1.0，使用年限50年，土地开发程度五通一平，土地权利类型为国有出让土地使用权。

　　2.土地级别与基准地价更新成果。对城区工作范围内土地进行综合、商服、住宅、工业、公服用地定级，统一划分为4个级别，并在确定级别的基础上评估商、住、工、公服的各级别基准地价。

　　（二）天门市乡镇土地级别与基准地价更新

　　1.地价内涵。商服用地设定容积率1.2，使用年限40年，土地开发程度五通一平，土地权利类型为国有出让土地使用权；住宅用地设定容积率1.2，使用年限70年，土地开发程度五通一平，土地权利类型为国有出让土地使用权；工业用地设定容积率1.0，使用年限50年，土地开发程度三通一平，土地权利类型为国有出让土地使用权；公共服务项目用地设定容积率1.0，使用年限50年，土地开发程度五通一平，土地权利类型为国有出让土地使用权。

　　2.土地级别与基准地价更新成果。包括对各乡镇工作范围内土地进行综合定级，并得出各乡镇商、住、工、公服的各级别基准地价。

　　（三）天门市国有农用地土地定级与基准地价评估

　　1.地价内涵。天门市国有农用地基准地价评估基准日为2018年6月30日，土地权利类型为国有农用地使用权，土地使用年期设定为30年。

　　2.土地定级与基准地价评估成果。包括对工作范围内土地进行定级，并得出各级别国有耕地的基准地价。

　　（四）天门市城区标定地价体系建设

　　1.地价内涵。本次天门市标定地价基准日为2019年1月1日。其他内涵与标准宗地实际情况一致。

　　2.标定地价体系建设成果。分别划定商、住、工标定区域，在每个标定区域中对应选取1个标准宗地进行价格的评估。

　　四、后期影响

　　（一）为土地资产核算提供参考

　　土地资产核算是生态文明建设的重要内容，是自然资源核算的重要组成部分。天门市土地资源经济价值评估工作已经较为成熟，可利用已经完成的基准地价体系，采用基准地价系数修正法，运用城市的基准地价体系核算中各种类型的土地资产价值量，结合天门市土地资源调查、土地利用总体规划和年度计划、耕地保护和土地整治、土地征收和农转非、土地节约集约利用和土地登记、土地生态环境保护等方面资料，为天门市土地资产核算提供参考。

　　（二）为公共服务项目用地出让、租赁提供依据

　　本次更新工作增加了公共服务项目用地基准地价的制定内容，依据土地取得成本、市场供需、产业政策和其他用途基准地价等，制定了公共服务项目用地基准地价，为公共服务项目用地以出让、租赁等有偿方式供应，提供了科学的出让价格底价依据。

　　（三）规范农用地有序流转

　　国有农用地定级估价工作的完成给国有农用地资产流转提供了一个在一定行政区范围内具有可比性的科学、准确、客观的参照体系，其应用将贯穿于国有农用地资产流转的各个环节。为天门市国有农用地租赁、作价出资或入股、授权经营使用权等有偿使用状况下的价格评估奠定基础，提供价格参考。通过建立农用地价格体系，健全价格机制，发挥市场配置资源的决定性作用，完善自然资源资产使用权转让、出租、抵押市场规则，推进农用地资产交易平台和服务体系建设，促进农用地资产流转顺畅、交易安全、利用高效。

　　（四）促进土地市场价格水平信息公开

　　将标定地价体系中的标准宗地及其评估结果作为公示地价进行公示公开，将有利于促进全市范围的土地市场价格水平信息的公开。同时，通过标定地价的合理定价，促使不同城镇和同一城镇内不同区位的土地得到最优化、合理的利用，从而通过经济手段调节用地结构和布局，最终实现城镇土地的合理配置。

　　五、解读机关、解读人

　　（一）解读机关：天门市自然资源和规划局

　　（二）解读人：罗剑波；联系电话：0728-5297223

　　听证会现场图片

　　征求专家和相关部门意见现场图片